理解什么是被動式住宅

2011年9月26日1190

理解什么是被動式住宅


一、幾個相關名詞術語

有“被動式住宅”這一說法,我認為,相應地,就會有“主動式住宅”這一概念.

其實,也可以說“主動式住宅”,就是指的“傳統的采暖住宅”。

“被動式住宅”,這一名詞,實際上是源自西方歐美的舶來品。

中國大陸叫“被動式住宅”,中國臺灣叫“被動式節能屋”,在日本則被稱作為“無暖房住宅”。

“被動式住宅”的英文名字是“passive house”,德文名字是“Passivhaus”。

(以下內容,為歐美被動式獨立小住宅的部分外觀圖片。)

德國一幢按照被動式設計思想建造的獨立小住宅的外觀

德國某幢被動式獨立小住宅的技術組成分項:

1、passive house wall 被動式住宅墻體

2、Thermo roof construction = Thermo -insulating roof construction保溫隔熱屋頂構造

3、Triple glazed passive house windows三層玻璃被動式住宅窗戶

4、Innovative house technology創新的住宅技術

5、Insulated floor slab保溫隔熱的基礎底板 / 樓層地板

德國某棟按照被動式設計思想建造的獨立小住宅的外觀

獨立小住宅的屋頂上面,安裝有平板型太陽能集熱板,還安裝有衛星電視信號蝶形 / 拋物面接收天線。

某棟按照被動式設計思想建造的獨立小住宅的外觀

某棟按照被動式設計思想建造的獨立小住宅的外觀

獨立小住宅的屋頂上面,安裝有兩套太陽能系統。一套是:平板型太陽能集熱板系統(兩片),一套是:光伏太陽能發電系統的電池板(20塊)。

某棟按照被動式設計思想建造的獨立小住宅的外觀

獨立小住宅的屋頂上面,安裝有兩套太陽能系統。一套是:平板型太陽能集熱板系統一套是:光伏太陽能發電系統的電池板

一座按照被動式設計思想建造的獨立住宅的外觀

一座按照被動式設計思想建造的獨立住宅的外觀

被動式獨立小住宅三維立體外觀效果圖

被動式獨立小住宅三維立體外觀效果圖

(以下內容,為歐美某幢被動式獨立住宅的圖片資料)

二、傳統采暖住宅——“主動式住宅”的涵義

可以通過下面的介紹,來理解和認識以上所說的“主動式住宅”的涵義。

1、夏季,烈日炎炎,雖然僅有短暫的數十天,室外空氣溫度會特別地高,但是,為了讓人們在這些日子里,能夠靜下心來,在室內正常地生活居住,那么就得需要對室內環境,“主動”進行人工降溫干預,也就是說,需要投資一定的資金,事先安裝制冷空調設備,對室內空氣環境進行降溫制冷處理。事實上,這些空調設備,也就是十來年的使用壽命。

2、同樣,冬季,冰天雪地,寒冷的時間可能會比較漫長,為了達到室內適宜生活居住的溫度,就得需要在冬天長期點燃火爐,或者事先在住宅建造的初期,投入一筆較大的資金,安裝比較長久性使用的取暖設施。

3、總之,“主動式住宅”,無論是在夏天,還是在冬天,都得需要靠事先安裝的能源設施來“主動”提供能量,最終都得消耗大量的“一次能源”。

補充說明資料:

所謂一次能源,是指直接取自自然界,沒有經過加工轉換的各種能量和資源,包括:煤炭、石油、天然氣,等等。

由一次能源,經過加工轉換以后,得到的能源產品,稱為二次能源,比如:電力、煤氣、汽油、柴油、液化石油氣,等等。

一次能源,又可以進一步分為再生能源和非再生能源兩大類。

再生能源,包括太陽能、水力、風力、生物質能,等等。這些再生能源,在自然界可以循環再生。

而非再生能源包括:煤炭、原油、天然氣等,它們是不能再生的,用掉一點,便會減少一點。

事實上,地球上許多一次能源,比如,石油、煤炭、天然氣等,正在日趨枯竭。所以,人類必須主動開發一些新型的替代能源,才能更好地迎接未來的挑戰。

三、“被動式住宅”的涵義

“被動式住宅”的涵義,與“主動式住宅”的涵義,正好相反。

“被動式住宅”,通俗地講,可以說是“僅僅靠住宅本身的構造設計,就能到達舒適的室內溫度,滿足‘冬暖夏涼’的要求,不需要單獨再另外安裝供暖設施的住宅,即,不需要‘主動’提供能量的這樣一種房屋”。

其實,也可以這樣簡單地理解,所謂“被動式住宅”,就是一種思想理念來自西方世界,采用現代保溫隔熱技術手段,建造的新一代的節能住宅。

單戶家庭住宅——獨立住宅,熱量損失,示意圖.

獨立住宅熱量損失示意圖

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Heat Losses 熱損失

roof  屋頂(損失熱量)25%~30%

walls 25%~30% 墻體(損失熱量)25%~30%

floor 10%~20% 地面(損失熱量)10%~20%

windows 25%~30% 窗洞(損失熱量)25%~30%

國內某資料上,介紹的,住宅外部圍護部分,相關U值情況,示意圖。

補充資料——什么是U值?

簡單地說,U值是反映通過材料傳遞之后,熱損失率的一項指標。U值的單位是W/(m2K)

在住宅設計的各個方面,應該爭取盡可能低的U值。U值(U-value)越低的材料,材料本身就越保溫/隔熱。

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單層玻璃U值= 5.6 w/m2K

雙層玻璃(帶空氣腔)U值= 2.8 w/m2K 

雙層玻璃(氬氣腔)U值= 2.6 w/m2K 

雙層玻璃,低輻射Low - E玻璃(帶空氣腔)U值= 1.8 w/m2K 

雙層玻璃,低輻射Low - E玻璃(氬氣腔)U值= 1.5 w/m2K

 

獨立住宅,外部圍護部分——上下左右前后6個方向,使用保溫材料,示意圖

安裝有地埋總進氣管線,安裝有“能量回收通風系統ERV”的被動式住宅,示意圖。

安裝有地埋總進氣管線,安裝有“能量回收通風系統ERV”的被動式住宅,示意圖。

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圖中下方內部的“電熱吹風機”,說明:這種“被動式住宅”僅消耗運行一臺吹風機的能量,就可以供給住宅內部所需要的所有熱量和熱水。

“被動式住宅”,最顯著的特征就是,使用了超厚的保溫隔熱斷熱材料,在住宅的上面、下面、左面、右面、前面、后面,六個方向上,進行了圍護和密封。

(以下圖片,反映獨立住宅下部,現澆鋼筋混凝土板式基礎,保溫隔熱,施工現場的一些情況。)

某被動式獨立小住宅,現澆鋼筋混凝土板式基礎,施工現場1

某被動式獨立小住宅,現澆鋼筋混凝土板式基礎,施工現場2

某被動式獨立小住宅,現澆鋼筋混凝土板式基礎,施工現場3

某被動式獨立小住宅,現澆鋼筋混凝土板式基礎,施工現場4

某被動式獨立小住宅,現澆鋼筋混凝土板式基礎,施工現場5

某被動式獨立小住宅,現澆鋼筋混凝土板式基礎,施工現場6

某被動式獨立小住宅,現澆鋼筋混凝土板式基礎,施工現場7

(以下圖片,反映不同住宅結構形式的獨立住宅外墻,保溫隔熱,施工現場的一些情況。)

磚混結構,獨立住宅,空心粘砌塊墻體的外側,粘貼超厚特質EPS聚苯乙烯泡沫保溫板

輕型木結構獨立住宅三維立體剖解示意圖

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構造組成,從里到外:

防火紙面石膏板+木擱條+硬質聚氨酯泡沫保溫板+單方向透氣薄膜+承重輕型木結構框架+木框架中間填充保溫材料+木質OSB定向刨花板+防水薄膜卷材+非承重圍護性機制粘土磚墻(清水鉤縫)

輕型木結構獨立住宅,木框架中間,填充保溫材料,三維立體剖解實物模型。

輕型木結構獨立住宅,木框架中間,填充保溫材料,三維立體剖解實物模型。

輕型木結構獨立住宅,木框架中間,填充保溫材料,三維立體剖解實物模型。

輕型木結構獨立住宅,外墻粘貼超厚特質EPS聚苯乙烯泡沫保溫材料,施工現場,局部圖。

工廠生產的填充保溫材料的木結構預制大型墻板

以下圖片,為使用“承重斷熱復合板——SIPs板”建造獨立住宅的部分片段。


SIP板的構造組成:

中間,使用特殊低毒粘接劑,粘貼超厚阻燃型EPS聚苯乙烯泡沫保溫板,

外表兩側大面,為結構性木質OSB定向刨花板。

使用SIP承重斷熱復合板,建造獨立住宅,施工現場1

使用工廠預制生產的SIP承重斷熱復合板,建造獨立住宅,施工現場2

使用工廠預制生產的SIP承重斷熱復合板,建造獨立住宅,施工現場3

使用工廠預制生產的SIP承重斷熱復合板,建造獨立住宅,施工現場4

使用工廠預制生產的SIP承重斷熱復合板,建造獨立住宅,施工現場5

使用工廠預制生產的SIP承重斷熱復合板,建造獨立住宅,施工現場6

使用工廠預制生產的SIP承重斷熱復合板,建造獨立住宅,施工現場7

使用工廠預制生產的SIP承重斷熱復合板,建造獨立住宅,施工現場8

以下圖片,為屋頂位置,保溫隔熱,施工現場片段。

外墻上的門扇和窗戶,無論是窗框,還是中間使用的采光玻璃,都是使用具有現代保溫構造特點的產品。采光玻璃,使用低輻射的多層中空玻璃。有些甚至還會安裝使用雙層窗扇的窗戶。

“被動式住宅”,由于圍護密封性能強,勢必會導致室內的空氣容易混濁。長期生活在不夠清新的室內空氣環境中,將會直接影響居住者的身體健康。所以,“被動式住宅”,往往還會安裝耗電量非常少的“能量回收通風系統ERV (Energy Recovery Ventilation )”。

“能量回收通風系統ERV (Energy Recovery Ventilation )”的工作原理是這樣的,

系統能夠將預排出室外的室內廢氣中的熱量留住,再使用這個熱量,加熱吸入的新鮮空氣,這樣,就能保證室內空氣的清新,同時,也能減少因室內外空氣的通風循環,損失消耗過多的能源。

圖中橙色的,幾乎圍繞房屋下部基礎部分四周的,

為吸收室外空氣,進入住宅內部的總進氣管道的線路。

總進氣管道,深埋在土壤中,

土壤中蓄含的熱量,通過管壁直接與管道內的空氣,進行熱量交換。

在冬季,室外空氣溫度較低,通過與土壤中的熱量進行交換之后,

進入“能量回收通風系統ERV主機”中的室外空氣,被預先進行了預熱處理;

在夏季,室外空氣溫度較高,通過與土壤中的熱量進行交換之后,

進入“能量回收通風系統ERV主機”中的室外空氣,被預先進行了預冷處理,

這樣能夠充分利用自然地熱自源,減少獨立住宅,因調節室內空氣溫度,

而開銷的能源消耗。

能量回收通風系統ERV(Energy recovery ventilation)核心設備,工作性能示意圖。

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ERV能量回收通風系統,核心設備,吸收欲排出室外的蓄含熱量的室內廢氣(20℃)中的絕大部分熱量,

預熱吸入的室外新鮮低溫冷空氣(0℃),達到(18℃)后,送入室內各個房間。

室外安裝“地埋地熱交換器”——第一次熱量交換,

室內安裝“能量回收通風系統ERV”(ERV主機安裝在住宅上部閣樓空間)——第二次熱量交換,

獨立住宅三維立體剖解示意圖。

室外安裝“地埋地熱交換器”——第一次熱量交換,

室內安裝“能量回收通風系統ERV”(REV主機安裝在地下室的設備間)——第二次熱量交換,

獨立住宅三維立體剖解示意圖。

室外“地埋地熱交換器”——第一次熱量交換,

室內“能量回收通風系統ERV”——第二次熱量交換,

連結關系示意圖。

 

室外“地埋地熱交換器”——第一次熱量交換,

室內“能量回收通風系統ERV”——第二次熱量交換,

連結關系示意圖。

獨立住宅,室外地坪下方,地埋進氣總管,與土壤熱量交換,示意圖。

在德國,“被動式住宅”,中央通風系統,又采取了更進一步的設計思想,

即,

室內“能量回收通風系統ERV”的前端總管部分,

為分層隔離設計的進氣和排氣復合管構造。

此種情況的獨立住宅,下部無地下室,

“能量回收通風系統ERV”的主機,安裝在住宅上部的閣樓內部,

分層隔離設計的進氣和排氣復合管,放大示意圖。

此種情況的獨立住宅,下部有地下室,

“能量回收通風系統ERV”的主機,安裝在地下室設備間內部,


獨立小住宅,室外地坪下方,地埋復合總管,

1、外層進氣管層中的空氣,通過管壁的外表面,與土壤直接進行熱量交換,

而通過管壁的內表面,則與里層排氣管中的排出氣體進行熱量交換,

2、復合管中,里層排氣管中的空氣,在室內“能量回收通風系統ERV”主機位置,

實際上,已經將排氣中的熱量提取了大部分。

總之,通過上述設計精巧的通風系統處理之后,室內進氣和排氣,

熱交換效率可高達90%左右,因通風換氣而造成的能量損耗較少。

在歐美地區,為了符合相應國家的標準,“被動式住宅”建造完工時,必須要經過使用專用設備,進行“通風測試”,以表明其在壓力環境下,空氣損失最小。

“被動式住宅”安裝有一些窗戶,所有窗戶都能夠開啟。事實上,在北半球上的“被動式住宅”,朝南開的窗戶,要比朝北的開的多。

“被動式住宅”的能量,可以是充分利用來自大自然中太陽的光和熱,也可以是室內家用電器或居住者身體所釋放的熱量。

雖然,“被動式住宅”幾乎沒有能量的散失,從理論上講,無需“主動”供應能量。但在實際應用中,對于北方,冬季非常寒冷的地區來說,“被動式住宅”的內部,實際上,往往還得需要安裝一個小的備用熱源

“被動式住宅”的建造,適合住宅體量比較緊湊的情況,不太適合大體量的住宅。

在“被動式住宅”建造的初期,投資成本,肯定也要比傳統住宅的建造要高。據國外的數據資料介紹,大約要高出10%左右。

“被動式住宅”與太陽能、地熱能等可再生能源配合運行使用,會節省下很多因需要添置節能產品而產生的昂貴費用,從而可以達到節能減排的目的。(西方國家,個人建造住宅,使用太陽能技術產品,能夠享受政府較大比例的資金補貼。

“被動式住宅”的應用和推廣,是世界住宅建造領域的流行趨勢。

四、“被動式住宅”在德國

“被動式住宅”,或者說是“現代節能住宅”,對大多數中國人來說,還是個比較陌生的名詞術語。其實,這一技術早在20世紀七八十年代,就開始在國外發展了。德國在“被動式住宅”方面,處于世界領先的地位。

“被動式住宅(Passive House)”,是由瑞典隆德大學的Mr. Bo Adamson教授和德國達姆斯塔特房屋與環境研究所的Mr. Wolfgang Feist博士,在1988年提出來的,目標是設計一種不需要“采暖空調主動供冷熱”的住宅,因此命名為“被動式住宅”。

1990年,世界首座被動式住宅,在德國達姆斯塔特(Darmstadt)建成。從此,以Mr. Wolfgang Feist為首的物理學家、數學家、氣候環境學家、材料學家及專業工程人員組成的科研團隊,對被動式住宅進行了20年的系統研究與測試,形成了一整套技術和施工規范。 

大多數“被動式住宅”,體量都不算太大,大概每人的使用空間,大約在45平方米左右。

在德國,這種“被動式住宅”的造價,僅比傳統住宅——“主動式住宅”,高出約5%至7%。

“被動式住宅”,在發明建造的當初,并沒引起世界一些國家的注意。但隨著2005年世界能源價格再一次大幅度地上漲,“被動式住宅”的獨特性能,才又一次引起了世界國家的高度關注。

進入2009年以后,“被動式住宅”已逐漸成為歐洲住宅節能技術的主流,并被部分歐洲國家確定為國家住宅標準,或者未來城市發展規劃的方向。

歐洲議會也提議,在歐洲地區,新建住宅,要符合“被動式住宅”的相關標準。

“被動式住宅”,節約能源,能夠減少二氧化碳的排放。

推廣“被動式住宅”建造設計思想,對于保護人類共同的家園——地球環境,也有著非常重要的現實意義。

 

五、其他有關“被動式住宅”的一些介紹

(一)、第一部分
“被動式住宅”,是一個擁有舒適室內微氣候環境的住宅。“被動式住宅”無需安裝“主動”的制熱和冷卻系統(比如,鍋爐、地熱蒸汽泵,等)。住宅自身,進行冷熱過程,因此稱為“被動式”。

“被動式住宅”,可以用非常小的能耗,將室內調節到合適的溫度,非常環保。

“被動式住宅”,每年的取暖需求,每平方米的居住面積,必須小于15千瓦每小時(以kWh/(m2a)形式表示)。

“被動式住宅”,能量損耗非常少,與此同時,還能夠提供高層次的舒適感。

被動式住宅的基本特征:

1、緊湊的結構和良好絕熱性能:
房屋外殼的所有部分都是保溫隔熱的,達到一個不超過0.15 W/(m2K)的傳熱系數。

2、方向定位和陰暗度的考慮:

太陽能的被動使用在被動屋的設計上是一個重要因素。

補充說明資料:

主動式太陽房,或稱主動太陽能采暖系統,是以太陽能集熱器,作為熱源,替代以煤、石油、天然氣、電等常規能源作為燃料的鍋爐。

主動式太陽房,主要設備包括;太陽能集熱器、儲熱水箱、輔助熱源,以及管道、閥門、風機、水泵、控制系統等部件。

太陽能集熱器,獲取太陽的熱量,通過配熱系統,送至室內進行采暖。過剩熱量儲存在水箱內。當收集的熱量小于采暖負荷時,用儲存的熱量來補充,熱量不足時,由備用的輔助熱源提供。

被動式太陽房,或稱被動式太陽能采暖系統,不需要專門的集熱器、熱交換器、水泵(或風機)等主動式太陽能采暖系統中必需的部件,只是依靠住宅方位的合理布置,通過窗、墻、屋頂等住宅本身構造和材料的熱工性能,以自然交換的方式(輻射、對流、傳導)使住宅在冬季盡可能多吸收和儲蓄熱量,以達到采暖的目的。

被動式太陽房,就是根據當地的氣象條件,在基本上不添置附加設備的條件下,只在住宅構造和材料性能上下工夫,使住宅內部達到一定采暖效果的一種方法。因此,這種太陽能采暖系統構造簡單、造價便宜。)

注意:

“被動式太陽房”和“被動式住宅”是兩個不同的概念,當然其中也有共同的目的。

3、節能玻璃窗和框架:

窗戶(組合的玻璃裝置和框架)應該達到一個不超過0.80 W/(m2K)的傳熱系數。被動式節能住宅的窗戶必須是0.8 W/m2K或者更好。建議使用優質的三層玻璃窗戶。

4、圍護結構氣密性:

透過不封縫的漏氣量,每小時必須小于房屋體積的0.6倍。

5、新鮮空氣的被動預熱:

通過地下管道時土壤換熱,新鮮空氣被帶入房間。即使在寒冷的冬天,新鮮空氣也將被預熱到5攝氏度(41華氏溫標)以上。高效的廢熱回收,使用了一個空對空的熱交換器:大多數廢氣中的易感熱量被轉移到引入的新鮮空氣中(熱回收率超過80%)。

6、使用可再生能源進行熱水供應:

太陽能板或蒸汽泵,給熱水提供能量。節能家用電器,低耗能冰箱、爐灶、冷柜、燈具、洗凈器、烘干機等等,這些在被動式住宅中是必不可少的。

(二)、第二部分

德國互聯網上,一段關于“被動式住宅”的介紹,

實話實說,“民智一郎”還真不懂得外文,

下面的中文翻譯結果,是借助互聯網在線翻譯工具得來,

不當之處,請專家朋友斧正。

資料來源:

http://www.young-germany.de/life-in-germany/life-in-germany/article/a-house-with-a-two-euro-monthly-heating-bill.html

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A house with a two-euro monthly heating bill
供暖費用每月僅用兩歐元的一套房子

Heating a house with body heat, Sound strange?
靠人體散發的熱量來加熱一棟房子。聽起來奇怪嗎?

Well not to the Radons family,
不妨去“拉東/Radons”家看看,

who have been living in just such a house since November 2005.
自2005年11月以來,誰曾生活在這棟房子里。

We paid them a visit and found out what other technology keeps their house warm and cozy.
我們拜訪他們,并找出其他的哪些技術使他們的房子溫暖和舒適。

Environmentally friendly materials and state-of-the-art technology
環保材料和先進設備以及最先進的技術

Getting fresh air in the house
獲得新鮮空氣的房子

An investment that pays off
有回報的一項投資

That won’t work at all.
這將無法工作。

Make sure that you have a chimney built,
確保你修建有一個煙囪,

concerned neighbors advised the Radons – in the presence of their architect, Rainer Wildmann.
有關鄰居告訴“拉東/Radons”—— 他們的建筑師“萊納 沃爾德曼 / Rainer Wildmann”在場的情況下。

He wasn’t surprised about their reservations,
他并不感到意外(他并不驚訝),對于他們的保留權益。

“I’ve been building energy-efficient houses for more than 20 years and I’m used to these kinds of comments.”
“我已經建造了超過20年的節能房子,我已經習慣了這種意見。“

The Radons didn’t allow themselves to be swayed by this well-intentioned advice.
“拉東/Radons”沒有讓自己對這個善意的意見所左右。

Thermal image of a Passive House被動式住宅熱成像圖

補充一段關于紅外熱成像技術的資料:

自然界中,一切溫度高于絕對零度的物體,都在以電磁波的形式向外輻射能量,其中包括0.7~1000μm的紅外光波。紅外光具有很高的溫度效應,這是紅外熱像測溫技術的基礎。

紅外熱像測溫技術,是當今世界迅速發展一項高新技術,被廣泛地應用于軍事和民用等許多領域。

美國、德國、英國、法國等發達國家,非常重視紅外熱像測溫技術的研究開發與應用。

紅外熱像測溫技術,具有“非接觸、整體溫度分布顯示”的特點。目前,國內建筑方面的主要應用有:節能檢測,比如,檢測熱工缺陷,熱橋缺陷,外墻保溫節能等。

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補充4張有關紅外熱像的圖片:

利用手持式紅外熱成像儀,對獨立住宅進行外墻保溫節能效果的現場測試

獨立住宅紅外熱成像圖

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從圖中顯示,可以確定住宅各個部位的溫度情況,

紅色區域,溫度較高,藍色區域,溫度較低。

由此可以明確,住宅哪些部位,是能源消耗方面的薄弱環節。

某款手持式紅外熱成像儀

某款手持式紅外熱成像儀

They wanted to build an energy-saving passive house – with airtight insulation, a high-tech heating system without a chimney and a bright and elegant design.
他們希望建立一個節能被動住宅——密閉保溫,使用高科技供暖系統,雖然沒有煙囪,但是設計充滿生機和優雅。

The building is not only meant to save energy, but also to be cosy.

該住宅不只是為了節省能源,而且還能舒適。

The family of four have been living in their dream house since November 2005.
這個四口之家,自2005年11月以來,一直住在他們的夢想中的房子里。

It stands in R?ssing, Lower Saxony, in a group of smart detached houses.
該被動式住宅位于“羅辛/ R?ssing”,德國下薩克森州,在一組智能獨立洋房。

Externally, there is almost nothing to distinguish their passive house from the other buildings – except for the photovoltaic installation on the roof.
從外部看,該被動式住宅與其它的住宅,幾乎沒有什么區別——要不是有光伏太陽能發電系統安裝在屋頂上。

It is April and warm sunlight is shining onto the dining table through the ceiling-high window.
這是四月,溫暖的陽光,透過天花板上的高窗,照到餐桌上,閃閃發光。

Kea, the 10-year-old daughter, is pushing a piece of pancake into her mouth while her mother is trying to subdue her lively 2-year-old sister Ylva.
“凱阿 / Kea”,10歲的女兒,她母親正在向她活潑的2歲妹妹Ylva嘴里放一塊薄煎餅。

It is pleasantly cool on the ground floor and the smells of cooking have long since been extracted.
這是涼爽的一樓,飯菜氣味已被提取。

You only notice the missing heating panels at second glance.
你只注意到隱藏的加熱板。

The ample ground floor offers a lot of space for cooking, playing, dining and living.
一樓有充裕的較大的烹飪、玩、餐飲和生活的空間。

The Radons spend roughly two euros a month on hot water and heating.
“拉東/Radons”,一個月,熱水和供暖,大約花兩歐元。

In a year, the house of Beat Duddeck-Radons and his wife Frauke consumes no more than 15 kilowatt hours of heating energy per square meter.
一年中,“比特 杜德克 拉東/ Beat Duddeck-Radons”和他的妻子“弗拉克 / Frauke”的這棟住宅,消耗不超過每平方米15千瓦小時的能源。

That corresponds to roughly 1.5 litres of heating oil a year – or 345 litres of oil for the 230 square meters of living space.
如果使用燃油取暖的話,則每平方米,每年大約用掉1.5公升燃油——即,230 平方米的生活空間,使用燃油345 升。

“That is a very strict requirement of the structural physics and can only be achieved by a combination of high-tech components and skilled craftsmanship,” says Wildmann.
“這是一個非常嚴格的物理結構的要求,只能由一個高科技部件和技術工藝的結合才能實現”“維德曼 / Wildmann”說。

第一部分


Environmentally friendly materials and state-of-the-art technology
環境友好型材料和先進的技術

In contrast to a conventional building, a passive house is enclosed in an airtight envelope.
相對于傳統的建筑被動式住宅被包裹在一個密封的殼層中。

No heat can pass through it to the outside.
沒有熱量可以通過它向外泄漏。

The Radons family decided in favour of environmentally friendly cellulose as insulation material.
Radons “拉東/ Radons”家決定贊成使用環保型的纖維素保溫材料。

Accordingly, 24 centimeters of insulation material protect the house against heat loss.
因此,24 厘米厚度的保溫材料,可以保護房子的熱量損失。

High-tech windows with three panes of glass filled with inert gas guarantee optimum sunshine throughput and insulation.
高科技三層玻璃窗,內部空腔填充惰性氣體,可以保證最佳的陽光投射量和室內保溫。

“The windows are one of the most important components in energy-saving building, and manufacturers from Germany are world leaders in this field,” explains architect Wildmann.
“在建筑節能中,窗戶是最重要的部件之一,德國制造商這一領域,是世界上的引領者。”“Wildmann”建筑師解釋說。

The passive house uses heat from sunlight and the heat radiated by the occupants and household equipment to keep the inside temperature at a constant level of 17 to 18 degrees Celsius.
被動式住宅使用的被動熱量,來自太陽光的熱量,以及住戶和家用設備的熱輻射,能夠保持室內溫度,在17攝氏度至18攝氏度的恒定水平。

However, that wasn’t warm enough for the family.
但是,那還不夠溫暖家庭。

“We wanted to have things cosy and thus decided to have additional heating,” says Frauke Radons.
“弗拉克 拉東/ Frauke Radons”說,我們希望更舒適,因此決定額外加熱。

A heat pump with hot water system provides supplementary heating in the winter with geothermal energy.
熱泵熱水系統與地熱系統,提供補充了冬季供暖。

Additionally, it supplies hot water for showers and washing the whole year round.
此外,它提供熱水淋浴和全年洗滌。

To ensure a warm feeling even during frosty winters,
為確保即使在寒冷的冬天的溫暖感覺,

the architect has simply taken the principle of under-floor heating and applied it to the vertical surfaces.
建筑師,只是采取了地板采暖和應用于垂直表面的原則。

The supporting walls contain pipes that transport heated air through the entire wall system.
配套墻壁包含加熱空氣管道,傳送到整個墻體系統。

“It even got too hot for us during the cold winter of 2005 so we had to readjust the heat input,” recalls Beat Duddeck-Radons.
在2005年寒冷的冬天,它甚至太熱。所以我們不得不重新調整熱量輸入。“比特 杜德克 拉東/ Beat Duddeck-Radons”回憶說。

This year the heating period already ended in March.
今年 3 月供暖期已經結束。

第二部分


Getting fresh air in the house
在房子里獲取新鮮空氣

Thermal energy is distributed through the whole house by what is known as a controlled ventilation system.
熱能通過所謂的受控制的通風系統,分布到整個房子。

Approximately 80% of the heat is recovered from the exhaust air and then added to incoming fresh air.
大約 80%的熱量是從排氣中吸收,然后添加到傳入的新鮮空氣中。

Every living space has a supply air valve; the bathroom and kitchen also have exhaust air valves.
每個生活空間有一個供應空氣閥 ;廚房和衛生間也有排氣空氣閥。

“We can smell the fresh air in spring, but also the barbecue smells from our neighbors’ gardens,” says Beat Duddeck-Radons with a grin.
“我們在春天,能聞到新鮮的空氣,但是我們鄰居花園里燒烤的氣味也能聞到” “比特 杜德克 拉東/ Beat Duddeck-Radons”微笑著說。

“Otherwise, we don’t notice the flows of air inside the house at all.”
“相反,我們根本沒有注意到屋內空氣的流動。”

There are no cold walls or floors, but a constant supply of fresh air and a healthy indoor climate.
沒有冷的墻壁或地板,但有一個穩定供應新鮮健康空氣的室內環境。

第三部分


An investment that pays off
一項投資的回報

The Radons even gave some thought to electrical energy.
“拉東 / Radons”甚至有安裝電力能源的想法。

They have installed a photovoltaic unit on the south-facing side of the roof.
他們一邊朝南的屋頂安裝光伏太陽能發電設備。

Beat Duddeck-Radons does some calculations,
“比特 杜德克 拉東/ Beat Duddeck-Radons” 做了一些計算,

“We receive 400 euros for the electricity we feed into the grid from the photovoltaic panels and consume roughly the same amount of electricity ourselves.”
消耗自己利用太陽能光伏發電系統產生的電,比從公共電網,消耗大約同樣數額的電力,我們能夠節省400歐元。

The additional costs for insulation and energy technology also pay off.
保溫材料和能源技術的額外費用也還清了。

The passive house was roughly 13% more expensive than a standard house.
被動式住宅建造高于普通住宅約為 13%左右。

That is an investment that pays for itself through lower energy costs in a period of seven to twelve years depending on range of equipment installed.
這項為了降低能源成本的投資,根據設備的情況,大約需要7到12年的時間才可收回。

Anyway, the Radons family feel very comfortable in their new surroundings.
不管怎么說,在新的環境中“拉東/Radons ”一家感到很舒服。

“In the end, it wasn’t really that expensive at all – all the technology,the large spaces and the design of the facade,” says Frauke Radons,
“最終,是不是真的都那么貴——所有技術、大空間,設計外觀”

“杜德克 拉東/ Duddeck-Radons”說,

pointing to the bright vermilion front with wooden elements.
指著明亮的朱紅色木構件前面。

But there was one thing on which the family didn’t want to compromise under any circumstances: a comfortable home.
但有一件事,家庭不想在任何情況下妥協: 家里舒適的環境。

That’s why it’s also very cosy in their house in winter – even without a chimney.
這就是為什么他們的房子在冬天也是非常舒適的——即使沒有煙囪。

階段性學習小總結,介紹完畢。


德國一天建造被動式節能房屋相關部分圖片資料

按照德國民間風俗,進行獨立小住宅建造的“封頂”儀式。

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獨立小住宅,

下部基礎部分,為底部進行保溫構造處理的現澆鋼筋混凝土板式基礎。

上部結構部分,為工廠預制生產的,

預制木結構保溫墻體大板,

預制木結構保溫樓層大板,

預制木結構保溫屋架拼裝單元。

各種預制構件,運輸到施工現場,借助吊裝機械設備,

吊裝、組合、搭建,建造木結構被動式住宅。

下面,與朋友們一道,學習一篇文章。

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德國房地產入門介紹


資料來源:

http://www.befront.de/index.php?option=com_content&view=article&id=620:ms&catid=32:-sonderthema&Itemid=190
在德國,投資房地產是一件大事。
本文綜合了買房時的幾大選擇因素,并列舉了四大居住熱門城市和它們的房屋售價。希望能夠給準備購房的人,一個入門介紹。

城市還是鄉下?

德國房地產發展的市場,在慢慢改變。過去人們喜歡在城市工作,在鄉下生活。特別是周末的時候,可以享受鄉間寧靜的氣氛和清新的空氣。所以很長時間以來,法蘭克福周邊的K?nigstein,靠近慕尼黑的StarnbergerSee是德國最昂貴,價格卻也最穩定的房地產區域。
但是,根據多個分析公司,對德國近期房地產市場現狀的調查表明,人們越來越趨向于購買城市里的房子——即從鄉下到城市的回歸。
拿慕尼黑市奧林匹克公園附近地區為例,這里正在興建所謂的TOWNHOUSE,中文直譯為“聯排房屋”,德文叫“Reihenhaus”,是20世紀二戰以后,英國發展新城鎮時期出現的住宅形式。其建筑特點,一般建在城市邊緣地帶,由幾幢甚至十幾幢低于3層的低層住宅聯排并聯而成。將要遷入的人們,放棄鄉村獨棟別墅的待遇,而躋身小面積的連排,只是為了能住進“擁擠”的城市。
德國城市發展研究中心的調查中表明:在慕尼黑只有6.8%的人愿意居住在鄉間,而在萊比錫則只有3.8%。甚至在調查中,有45%的慕尼黑人,為了能住進城市,寧肯放棄德國人最愛的交通工具——汽車,而改用公共交通設施。畢竟,在城市里,隨時找到停車位,可不是一件容易的事情。
而建筑行業和房地產業,早已注意到這一趨勢,重新在城市大力開發居住區域。很多社會機關,大學,和公共設施部門加以配合,騰出地方,提供土地。而房地產商,擬定精確的造屋計劃,甚至把很多現有的簡易居住樓房,改造成可容納更多家庭居住的多戶型。
在杜塞爾多夫的Derendorf區,由過去騎士兵營改造的500棟房屋正拔地而起;在慕尼黑的Alt-Bogenhausen,過去郵政系統的辦公大樓,正被改造為可容納100多戶的大型家庭住宅區;而在海德堡,大學區正在向城市的西部縮減,留下的空地將興建大型的別墅住宅區。
無論如何,在今后5年到10年內,德國城市地區的房地產業,普遍有良好的發展勢頭。而房地產商和建筑商也將是其中最大的受益者。

新建筑還是老建筑?

從2000年以來,城市內的老建筑,越來越缺乏市場競爭優勢。大多數買房者,寧愿多等待幾年,也不愿意搬入一棟老建筑。因為那里沒有電梯,車庫和先進的供熱系統。特別是中年的買房人和有孩子的家庭,更加注重建筑的實用性。一個一手抱著嬰兒,一手提滿購物袋的母親,當然選擇搭乘電梯,而不是爬5層高的樓。而勞碌一天下班回家的丈夫,也不愿意因為要找到停車位,而晚回家15分鐘,耽誤和家人共進晚餐。
除了以上因素外,買房者還越來越注重建筑的節能功能。Passivhaus,低耗能房屋,成為了房屋銷售員掛在嘴邊的最關鍵詞語。
Passivhaus(源于英文PassiveHouse),是一種無需暖氣或是空調系統,通過城市規劃,建筑材料選擇和特殊建筑構造等純“被動”方式,而獲得舒適室內環境的建筑。
對于Passivhaus來說,無需額外高投資的能源供應設備,就能滿足其供暖,24小時熱水和家電能耗。一般Passivhaus住宅的造價,比普通住宅來說,按照需求不同,僅高出10%-20%。而從長遠來看,30年之內,一棟Passivhaus的總體建造和維修的花費,和普通建筑的平均水品是一樣的,而其能耗,則僅為普通建筑的1/4。
因此從整體來看,Passivhaus要比傳統建造方式的普通住宅便宜得多。難怪成為越來越多看重節儉和節能的德國家庭之首選。

房地產發展帶來的社會隱患

由于城市內,很多地區的房屋被改造重建,從而衍生出老居住群體和新入住群體的社會矛盾。過去屬于學生宿舍的居住區域,由于改建后,遷入大量的上班族和有孩子家庭,使得整個地區消費水平和經濟模式發生相應的改變:比如物價上漲,更換商店和商品類型等等。這種發展,導致低收入群體,被迫集中在城市邊緣,一些消費水平不高的地方。這些地區的犯罪率,往往要高于高收入群體居住區。從而導致該地區的房地產業普遍蕭條,房價下跌。至此形成一種惡性循環。
根據德國房地產協會預測,今后的10年,這種貧富差距和地區差異,在德國城市中,將會有擴大的趨勢。如何解決這種社會矛盾,將是每個城市,特別是大型國際化城市所面臨的嚴肅課題。

房子和工作不可兼得?

買房子和找工作,是一對連體雙胞胎。購房者,往往根據工作的安排,來選擇定居的城市。根據Eurostart研究所最新的城市分析,我們可以看到,在以下四個抽樣列舉的城市中,好的工作機會和優越的住房條件,幾乎成反比的現狀。工作機會多,薪水高的城市,卻面臨找房難的困難;反之,房屋購買性價比高的地區,則往往經濟發展低迷,缺乏吸引力的工作機會。看來,找到稱心的工作和稱心的家居,在目前的德國還是一件很難兩全其美的事情。所以買房者要綜合自己具體的經濟實力、工作性質和當地城市的經濟發展,來做出明智的選擇。
數據來源:LBSResearch,Eurostat

四大房地產熱門城市簡介

根據德國房地產協會的最新調查中,柏林,慕尼黑,不萊梅和杜塞爾多夫四個城市,成為大多數德國購房者的“心頭好“。
下面,就讓我們來逐個看看它們的房地產發展概況和售價吧。

民智一郎特別補充1張圖片,反映以下介紹中的四大城市,在德國版圖上的位置。



一、柏林

(一)、數字
個人擁有房屋比例 13.0%
待售房屋比例 5.2%
城市人口 340萬
(二)、概況
文化大都市柏林,一直吸引著全世界藝術家的注意力。城市中心地區,是房地產發展最火熱的地段。從整個城市來看,前東柏林地區,在受到越來越多人的青睞好。很多加入到柏林城的新居民,希望在這里找到屬于自己的空間。預計未來五年內,柏林的房地產發展會持續增長。從而打破了東西德合并后,房地產業長期癱瘓不前的狀況。現在的柏林,盡管背負600億歐元的巨債和較高的失業率,卻因為這個城市獨特的文化色彩和賦有創造性的活力,被經濟界人士看好。很多藝術家,傳媒人士和新興高科技產業公司都選擇這里安家落戶。很多人說:柏林雖然有太多不完善的地方,卻也因此擁有比其他城市更多的發揮空間和潛力。
整個城市居民中,擁有個人房產的比例為13%。柏林人從來就習慣了用不多的錢住大房子。所以這里房子的特點是:面積大,位置不錯,性價比高。
(三)、柏林房屋售價(歐元)


( 民智一郎附注特別補充說明:表中德語——
(1)縮寫qm,原形詞匯quadratmeter,表示平方米,即,m2
(2)表中數字前面的小寫字母ab和 von...an是一樣的,表示“從……開始” )
數據來源:ImmobilienScout24
(四)、柏林房地產銷售熱門地區
1.Mitte
2.Charlottenburg
3.PrenzlauerBerg

二、慕尼黑

(一)、數字
個人擁有房屋比例 24.0%
待售房屋比例 1.6%
城市人口 130萬
(二)、概況
對于經濟勢頭發展迅猛的慕尼黑來說,房地產業的興旺,是水到渠成的事情。慕尼黑的房價,相對其他城市可以說是奢華級別的。不過價格幾年內,將保持相對穩定。除了個別城區外,都不會有太大的漲幅。
慕尼黑買房一大難題是,市場供應趕不上消費需求。可供銷售的土地鳳毛麟角。由于地皮緊缺的客觀條件,房地產商,只好把能拿到的土地,分成小塊來賣,才有利潤可圖,比如140平米的獨居,要改為兩套分別是70平米的公寓。很多銷售者,也借此機會趁火打劫,在地皮緊俏的時候抬高房價,使得很多消費者產生逆反心理,寧可租房,反而推遲購買。以至于很多房子的建造,快要竣工了,才有人開始購買。而信息不靈或猶豫不決的消費者,則很可能錯失良機,不得不再等待幾年,才能購買到稱心如意的好房子。
(三)、慕尼黑房屋售價(歐元)


數據來源:ImmobilienScout24
(四)、慕尼黑房地產銷售熱門地區
1.Alt-Bogenhausen
2.Herzogpark
3.Nymphenburg
4.Lehel

三、不萊梅

(一)、數字
個人擁有房屋比例 36.0%
待售房屋比例 2.5%
城市人口 54萬7千
(二)、概況
不萊梅,是四大熱門城市中,房地產價格最便宜的城市。尤其和它的鄰居城市漢堡相比,人們會覺得在不萊梅,簡直是趕上了房屋購買大減價的檔期。其實是這里的房價普遍較低。不萊梅房屋,主要以獨棟別墅和連排為主,而獨立公寓戶型近幾年也迎頭趕上,成為很多企業管理高層和事業有成人士的理想選擇。
按地區來看,和整個德國房地產發展趨勢相符,購買者,鐘情于城市中心的地帶,以及綠樹成蔭的綠色地帶。由于價格的絕對優勢,2007年不萊梅房屋銷售,比2006年增長了20%。對商機敏感的投資者們,開始開發不萊梅接近水域的城市地帶,設計利用河流和綠化帶,作為吸引更多買房者的新籌碼。
(三)、不萊梅房屋售價(歐元)

數據來源:ImmobilienScout24
(四)、不萊梅房地產銷售熱門地區
1. Ostertor
2. Bürgerpark
3. Oberneuland

四、杜塞爾多夫

(一)、數字
個人擁有房屋比例 21.0%
待售房屋比例 2.5%
城市人口 57萬8千
(二)、概況
在杜塞爾多夫,正在熱銷的,一方面是年輕父母家庭和單身族們中意的城市中心房屋,另一方面是位于城市邊緣地帶,正在大興土木的豪華別墅區。而杜塞爾多夫,有別于其他三個熱門城市的特征在于,一般地段和好地段的房價差額是最大的。所以在這里選房,第一個問題不是房屋的類型,而是地理位置。

(三)、杜塞爾多夫房屋售價(歐元)


數據來源:ImmobilienScout24
(四)、杜塞爾多夫房地產銷售熱門地區
1. Hafen
2. Oberkassel

結束語

在德國買房,最重要的兩個參考因素是房屋價格和當地的經濟狀況。
除了從多方面吸取房屋信息外,購買者還可以利用各州在買房時提供的一些福利政策,以及當地銀行提供的優惠貸款信息,找到自己心儀又在經濟承受能力之內的房子。

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